Mijn Studiezaal (inloggen)
Artikelen ( Heemkundevereniging Houthem-St.Gerlach )
Artikelen Collectie artikelen
Een echte bodemprocedure
Datering:
2018
Titel:
Een echte bodemprocedure
Auteur:
Benti Banach
Foto's door:
archief De Limburger; Caverne Geulhem
Titel tijdschrift:
www.limburger.nl
Afleveringsnummer:
www.limburger.nl, 10/3/2018
Samenvatting:
Stichting Rotswoning is kwaad nu de rechter zegt dat de huurder van een onderaardse mergelgang ook de eigenaar is. „Tijdens de wedstrijd zijn de spelregels veranderd.” De oude eigenaar, gemeente Valkenburg, reageert laconiek. Over horizontale en verticale natrekking, ofwel een burenruzie onder de grond.
Failliet
Caverne Geulhem is sinds februari failliet. „Dat betreft de exploitatie, die ik zelf deed”, zegt Rob Matti. Hij blijft eigenaar en zoekt een koper of nieuwe exploitant. „Dat staat los van dit geschil over het eigendom.”
Sibbe
Eind vorige eeuw is in Sibbe een bouwsel drie keer ingestort door uitstroming van een aardpijp. De eigenaar stelde de gemeente aansprakelijk. In 2000 stelde het hof in Den Bosch dat Valkenburg de schade moet betalen, omdat zij eigenaar is van het perceel waar de ingang van de mergelgroeve ligt.
Zelden was het woord bodemprocedure zo letterlijk van toepassing als bij de rechtszaak tussen Stichting Rotswoning, gemeente Valkenburg en bedrijf Rogama, eigenaar van Caverne Geulhem. Het draait om één vraag: wie is eigenaar van de ondergrondse Romeinenzaal en nooduitgang, die feitelijk bij Caverne Geulhem horen? Is het Rogama, dat het stuk al huurde en via de ingang van Caverne Geulhem toegang heeft tot de betwiste gang? Of is het de gemeente Valkenburg, die eigenaar is van de grond erboven en van de rest van het gangenstelsel? De rechtbank in Maastricht besliste het geschil onlangs in het voordeel van Rogama. Het bedrijf is daarmee eigenaar geworden van een stuk ondergrondse groeve dat het jarenlang heeft gehuurd, op het laatst voor 647 euro per maand. De verliezer is op papier de gemeente Valkenburg. Maar die houdt zich opvallend afzijdig in het geschil. „Eindelijk is er een keer een uitspraak gedaan over het eigendom van groeven. Het belang van een duidelijke uitspraak is voor ons groter dan dat van de cultuurhistorie. Het gaat voor ons om een zeer beperkt stukje groeve”, zegt Joost Lenders, jurist en beleidsmedewerker bij de gemeente.
Failliet
Caverne Geulhem is sinds februari failliet. „Dat betreft de exploitatie, die ik zelf deed”, zegt Rob Matti. Hij blijft eigenaar en zoekt een koper of nieuwe exploitant. „Dat staat los van dit geschil over het eigendom.”
Sibbe
Eind vorige eeuw is in Sibbe een bouwsel drie keer ingestort door uitstroming van een aardpijp. De eigenaar stelde de gemeente aansprakelijk. In 2000 stelde het hof in Den Bosch dat Valkenburg de schade moet betalen, omdat zij eigenaar is van het perceel waar de ingang van de mergelgroeve ligt.
Zelden was het woord bodemprocedure zo letterlijk van toepassing als bij de rechtszaak tussen Stichting Rotswoning, gemeente Valkenburg en bedrijf Rogama, eigenaar van Caverne Geulhem. Het draait om één vraag: wie is eigenaar van de ondergrondse Romeinenzaal en nooduitgang, die feitelijk bij Caverne Geulhem horen? Is het Rogama, dat het stuk al huurde en via de ingang van Caverne Geulhem toegang heeft tot de betwiste gang? Of is het de gemeente Valkenburg, die eigenaar is van de grond erboven en van de rest van het gangenstelsel? De rechtbank in Maastricht besliste het geschil onlangs in het voordeel van Rogama. Het bedrijf is daarmee eigenaar geworden van een stuk ondergrondse groeve dat het jarenlang heeft gehuurd, op het laatst voor 647 euro per maand. De verliezer is op papier de gemeente Valkenburg. Maar die houdt zich opvallend afzijdig in het geschil. „Eindelijk is er een keer een uitspraak gedaan over het eigendom van groeven. Het belang van een duidelijke uitspraak is voor ons groter dan dat van de cultuurhistorie. Het gaat voor ons om een zeer beperkt stukje groeve”, zegt Joost Lenders, jurist en beleidsmedewerker bij de gemeente.
Samenvatting2:
Rotswoning
Wie wel tegen de uitspraak ageert – en daar ook tegen in hoger beroep gaat – is Stichting Rotswoning. „De gemeente geeft gratis een stuk historie weg aan een particulier”, zegt secretaris Jean Coenraads verongelijkt. De stichting heeft de Geulhemmergroeve en de grond erboven in erfpacht van de gemeente voor een periode van vijftig jaar. De stichting werpt zich, zonder enige subsidie, op als de beheerder en beschermer van de natuur en cultuurhistorie van de onderaardse groeve.
Gaius
Er zit een grote populatie vleermuizen en in de gangen bevinden zich waardevolle relicten, waarvan de schuilkapel uit de Franse tijd en de rotswoningen Rijksmonument zijn. De stichting is wars van massatoerisme en geeft alleen rondleidingen op afspraak. Verder verhuurt de club van zeven vrijwilligers ruimten voor het drogen van grottenham, legeroefeningen en een seismologisch meetstation van het KNMI. Spil van de stichting is de temperamentvolle zeventiger Frans Bergsteijn, oud-groeveopzichter van de gemeente. „Hier wordt een heel raar juridisch spelletje gespeeld. De spelregels worden tijdens het voetballen veranderd”, vindt hij. Wat zijn de regels? Bij vastgoed geldt een principe dat stamt van de Romeinse jurist Gaius (tweede eeuw na Christus): de eigenaar van de grond is ook eigenaar van alles dat met de grond is verenigd. Dat heet verticale natrekking. Er zijn uitzonderingen voor kabels, leidingen en delfstoffen. En ook voor ondergrondse gangen. Anders zou half Valkenburg eigenaar worden van een stuk ondergrondse gang onder zijn tuin. Dat is onwerkbaar, al is het maar omdat ze als eigenaar ook verantwoordelijk zijn voor veiligheid. Daarom geldt hier horizontale natrekking: de gang is eigendom van degene op wiens grond de ingang ligt.
Wie wel tegen de uitspraak ageert – en daar ook tegen in hoger beroep gaat – is Stichting Rotswoning. „De gemeente geeft gratis een stuk historie weg aan een particulier”, zegt secretaris Jean Coenraads verongelijkt. De stichting heeft de Geulhemmergroeve en de grond erboven in erfpacht van de gemeente voor een periode van vijftig jaar. De stichting werpt zich, zonder enige subsidie, op als de beheerder en beschermer van de natuur en cultuurhistorie van de onderaardse groeve.
Gaius
Er zit een grote populatie vleermuizen en in de gangen bevinden zich waardevolle relicten, waarvan de schuilkapel uit de Franse tijd en de rotswoningen Rijksmonument zijn. De stichting is wars van massatoerisme en geeft alleen rondleidingen op afspraak. Verder verhuurt de club van zeven vrijwilligers ruimten voor het drogen van grottenham, legeroefeningen en een seismologisch meetstation van het KNMI. Spil van de stichting is de temperamentvolle zeventiger Frans Bergsteijn, oud-groeveopzichter van de gemeente. „Hier wordt een heel raar juridisch spelletje gespeeld. De spelregels worden tijdens het voetballen veranderd”, vindt hij. Wat zijn de regels? Bij vastgoed geldt een principe dat stamt van de Romeinse jurist Gaius (tweede eeuw na Christus): de eigenaar van de grond is ook eigenaar van alles dat met de grond is verenigd. Dat heet verticale natrekking. Er zijn uitzonderingen voor kabels, leidingen en delfstoffen. En ook voor ondergrondse gangen. Anders zou half Valkenburg eigenaar worden van een stuk ondergrondse gang onder zijn tuin. Dat is onwerkbaar, al is het maar omdat ze als eigenaar ook verantwoordelijk zijn voor veiligheid. Daarom geldt hier horizontale natrekking: de gang is eigendom van degene op wiens grond de ingang ligt.
Samenvatting3:
De betwiste Romeinenzaal en nooduitgang behoren tot de Studentengroeve en liggen onder een perceel van de gemeente, dat Stichting Rotswoning in erfpacht heeft. Het erfpacht houdt op bij de bovengrondse perceelgrens. Ondergronds is dat de grens tussen de Romeinenzaal en de rest van Caverne Geulhem (zie kaart). De stichting heeft met de vorige eigenaar van de horecazaak, Jan van Cuijk [i.e. Jan van Kuik], de overeenkomst gesloten dat de laatste de Romeinenzaal huurt en daarvoor betaalt.
Huurcontract
De huidige eigenaar Rob Matti van Rogama heeft alle contracten overgenomen, toen hij het failliete Caverne Geulhem in 2013 kocht. „Ik wist niets van de juridische aspecten. Er gaat een tijd overheen voordat je alles begrijpt.” Langzaam werd hij een stuk wijzer en zegde hij het huurcontract met Stichting Rotswoning op. „Op basis van dwaling. De rechter ziet het ook zo.” De rechtbank Maastricht stelt inderdaad dat de Romeinenzaal via horizontale natrekking bij de Studentengroeve (en dus Caverne Geulhem) hoort en zelfs altijd heeft gehoord. Met andere woorden: de eigenaar van Caverne Geulhem is altijd eigenaar van de Romeinenzaal en noodgang geweest, ook al liggen die onder het perceel van een andere eigenaar. Wat je niet bezit, kun niet verpachten. Valkenburg kon dit ondergrondse deel dus onmogelijk aan de stichting verpachten, de stichting kon het vervolgens niet verhuren aan Van Cuijk, later Matti. „Het is net als met de tunnel in Maastricht. Rijkswaterstaat bezit de in- en uitgang en daarmee de hele tunnel en niet de eigenaren van de bovengrond”, vergelijkt Matti. Volgens hem staat in de pachtovereenkomst tussen gemeente en stichting bovendien niet omschreven of de Romeinenzaal daaronder valt. Stichting Rotswoning heeft een andere lezing.Zij stelt dat Van Cuijken [i.e. van Kuik] nu Matti geen eigenaar kunnen zijn, „want tussen de caverne en de Romeinenzaal stonden eerst muren. Die heeft de vorige eigenaar illegaal weggehaald.
Huurcontract
De huidige eigenaar Rob Matti van Rogama heeft alle contracten overgenomen, toen hij het failliete Caverne Geulhem in 2013 kocht. „Ik wist niets van de juridische aspecten. Er gaat een tijd overheen voordat je alles begrijpt.” Langzaam werd hij een stuk wijzer en zegde hij het huurcontract met Stichting Rotswoning op. „Op basis van dwaling. De rechter ziet het ook zo.” De rechtbank Maastricht stelt inderdaad dat de Romeinenzaal via horizontale natrekking bij de Studentengroeve (en dus Caverne Geulhem) hoort en zelfs altijd heeft gehoord. Met andere woorden: de eigenaar van Caverne Geulhem is altijd eigenaar van de Romeinenzaal en noodgang geweest, ook al liggen die onder het perceel van een andere eigenaar. Wat je niet bezit, kun niet verpachten. Valkenburg kon dit ondergrondse deel dus onmogelijk aan de stichting verpachten, de stichting kon het vervolgens niet verhuren aan Van Cuijk, later Matti. „Het is net als met de tunnel in Maastricht. Rijkswaterstaat bezit de in- en uitgang en daarmee de hele tunnel en niet de eigenaren van de bovengrond”, vergelijkt Matti. Volgens hem staat in de pachtovereenkomst tussen gemeente en stichting bovendien niet omschreven of de Romeinenzaal daaronder valt. Stichting Rotswoning heeft een andere lezing.Zij stelt dat Van Cuijken [i.e. van Kuik] nu Matti geen eigenaar kunnen zijn, „want tussen de caverne en de Romeinenzaal stonden eerst muren. Die heeft de vorige eigenaar illegaal weggehaald.
Samenvatting4:
Stel je bezit een woning en daarnaast huur je een woning. Je breekt de muur door en zegt, ‘nu is deze ook van mij”, zegt Jean Coenraads. Jan van Cuijk bevestigt de doorbraak: „Ik huurde de ruimte destijds van de eigenaar. De muur heb ik weggehaald, omdat ik alleen zo in een ander stuk van mij kon komen.” Coenraads zegt nog een argument te hebben: „Als horizontale natrekking geldt, hebben wij via de Geulhemmergroeve ook toegang tot de Romeinenzaal.” Matti: „Maar dat is eenverbindingsganguit1905.Zoredenerend kan ik ook aanspraak maken op de Geulhemmergroeve.”
Hek
De stichting heeft in de verbindingsgang een hek gebouwd. Tegen diefstal en inbraak, aldus Frans Bergsteijn. „Maar Matti heeft daar een slot op gezet. Dat is onrechtmatig.” De rechter vindt van niet en stelt dat de poort de nieuwe grens wordt tot waar het erfpachtrecht van de stichting geldt. Coenraads vermoedt dat dit vonnis grote gevolgen kan hebben voor de eigendomsverhouding in ondergronds Zuid-Limburg. „Veel groeves hebben meerdere ingangen. In Sibbe hebben mensen een ingang in hun kelder. Zijn ze via horizontale natrekking dan ook eigenaar van de groeve?” De gemeente denkt niet dat de ondergrondse kaart van Valkenburg nu overhoop wordt gehaald. ,,Zo ver kun je de consequenties niet doortrekken. De rechter zal altijd oordelen naar een specifiek geval”, zegt Joost Lenders. Interessant wordt of het hof in hoger beroep het vonnis bekrachtigt of een nieuwe wending geeft aan de bodemprocedure
Hek
De stichting heeft in de verbindingsgang een hek gebouwd. Tegen diefstal en inbraak, aldus Frans Bergsteijn. „Maar Matti heeft daar een slot op gezet. Dat is onrechtmatig.” De rechter vindt van niet en stelt dat de poort de nieuwe grens wordt tot waar het erfpachtrecht van de stichting geldt. Coenraads vermoedt dat dit vonnis grote gevolgen kan hebben voor de eigendomsverhouding in ondergronds Zuid-Limburg. „Veel groeves hebben meerdere ingangen. In Sibbe hebben mensen een ingang in hun kelder. Zijn ze via horizontale natrekking dan ook eigenaar van de groeve?” De gemeente denkt niet dat de ondergrondse kaart van Valkenburg nu overhoop wordt gehaald. ,,Zo ver kun je de consequenties niet doortrekken. De rechter zal altijd oordelen naar een specifiek geval”, zegt Joost Lenders. Interessant wordt of het hof in hoger beroep het vonnis bekrachtigt of een nieuwe wending geeft aan de bodemprocedure
Samenvatting5:
Foto's:
- De Romeinenzaal
- De Geulhemmergroeve
- plattegrond
- De Romeinenzaal
- De Geulhemmergroeve
- plattegrond
Geografische namen:
Organisatie: Heemkundevereniging Houthem-St.Gerlach
laatste wijziging 01-11-2024
